La Société Civile Immobilière est une forme juridique permettant à deux personnes ou plus de s’associer pour acheter et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Concrètement, chaque associé réalise un apport : en contrepartie, il reçoit un certain nombre de parts, proportionnellement au montant apporté.

La SCI, en tant que personne morale, ne peut pas avoir d’activité de commerce : l’activité principale de ce type de société civile ne peut donc être ni l’achat-revente de biens immobiliers ni la location de meublés.Dans le cadre d’une SCI, ce sont les règles de l’indivision qui s’appliquent : chaque associé peut donc à tout moment demander le partage des parts. Le capital sera alors divisé entre les associés, au prorata de leur nombre de parts.

En matière de fiscalité, chaque associé est imposé au titre des revenus fonciers sur sa quote-part dans les bénéfices de la SCI. En cas de vente d’un immeuble par la SCI, il sera également imposé au titre de l’impôt sur la plus-value.

Quels sont les avantages ? 

• Une protection du patrimoine des associés de la SCI : L’avantage de la SCI immobilière est de protéger le patrimoine des associés. Immatriculée au registre du commerce et des sociétés, elle est dotée de la personnalité morale et d’un patrimoine qui se distingue de celui des associés.

• Une flexibilité quant au choix du régime fiscal de la SCI : Le régime fiscal de la SCI est par défaut assujetti à l’impôt sur le revenu et est dite « transparente ». Cela implique qu’elle n’a pas de bénéfices à déclarer ni d’impôts à payer. Les associés sont imposés directement sur les bénéfices qu’elle réalise.

• Une transmission simplifiée du patrimoine immobilier : La SCI donne également la possibilité aux parents de transmettre à leurs enfants un bien immobilier tout en conservant la gestion du bien.

• La faculté des associés de vendre des parts de la SCI

• La faculté des associés à modifier le capital social de la SCI

• Le moyen économique de la SCI : Lorsque vous optez pour un statut SCI, il est possible de réunir les apports de plusieurs
  personnes et cela présente un atout considérable pour les banques. 

• Partage des coûts de la SCI : Les charges locatives ainsi que les frais inhérents à la possession d’un ou plusieurs biens (électricité, EDF, ménage…) seront divisés entre les associés.

• Gestion courante de la SCI : La gestion courante pourra être délégué à un ou plusieurs gérants qui se chargeront de prendre les décisions ordinaires liées à la bonne gestion de la société.

La SCPI est un placement financier. Les SCPI sont des structures qui investissent dans l’immobilier professionnel (bureaux, boutiques, locaux à usage d’habitation…) : elles gèrent l’intégralité du parc immobilier et assure la gestion locative des biens. Les particuliers peuvent acheter des parts de ces sociétés : ils toucheront alors, en fonction de leur quote-part, une partie des loyers encaissés.

Quels sont les avantages ?

•  Accessible pour tous les budgets : la SCPI offre la particularité d’être accessible à toutes les bourses.

• Une forte mutualisation des risques : Quand vous détenez un appartement en location, votre risque porte à 100% sur 1 seule personne, votre locataire.

Le régime du loueur en meublé professionnel (LMP) comporte d’importants avantages fiscaux, notamment pour les plus-values et l’l’impôt sur la fortune. Les conditions à respecter pour obtenir le statut de LMP. 

Quels sont les conditions requises ?

Le statut de loueur professionnel est accordé aux personnes qui remplissent les deux conditions suivantes.

• Les recettes doivent dépasser 23 000 euros TTC par an.
• Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, BIC, etc.).

Quels sont les avantages fiscaux ?

• Une réduction du revenu imposable : Le loueur en meublé professionnel pourra déduire plus de charges que le loueur classique en location nue. Ce qui aboutira à une diminution du revenu imposable. 

• Une diminution du revenu global : Les bailleurs classiques ne peuvent imputer le déficit foncier sur le revenu global qu’à hauteur de 10 700 euros, à l’exception des intérêts d’emprunt. Le LMP, lui, peut imputer la totalité de son déficit éventuel sur son revenu global, y compris les intérêts d’emprunt. 

• Une exonération des plus-values : Le LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles. Celles-ci peuvent être exonérées d’impôt si l’activité est exercée depuis plus de cinq ans et si les recettes HT sont inférieures à 90 000 euros.

• Une exonération d’impôt sur la fortune : En tant que bien « professionnel », le logement n’est pas soumis à l’impôt sur la fortune en tant que bien professionnel, comme tous les outils de travail. Mais, attention, l’administration exige que l’activité de loueur en meublé soit exercée à titre principal. 

• Des allégements de droits de succession : Les héritiers d’un loueur en meublé professionnel bénéficient des dispositions favorisant la transmission d’entreprise. 

• Les autres impôts et charges : Comme le bailleur classique, le LMP devra naturellement payer la taxe foncière. Mais il devra aussi supporter d’autres charges. La contribution économique territoriale (CET), due par tous les loueurs en meublé sauf s’il sagit d’une résidence personnelle (résidence secondaire ou partie de la résidence principale ).  Les charges sociales RSI des commerçants, qui sont naturellement déductibles du bénéfice imposable.

La LMNP vous permet de devenir propriétaire d’un bien meublé en percevant des revenus locatifs non imposés tout en récupérant la TVA (uniquement si vous achetez un bien neuf). La lmnp concerne la location de logements meublés dont les revenus générés par la location n’excèdent pas la somme de 23 000€ par an pour le propriétaire ou 50% de ses revenus globaux par an.

La LMNP est avant tout un statut ouvert à tous les contribuables français souhaitant préparer leur retraite. Car il faut bien garder en tête que l’investissement en tant que loueur meublé non professionnel est un investissement sur le long terme qui est fait pour être conservé et non revendu. La valorisation de votre bien se fera au fil des années.

Le statut LMNP existe depuis 1949 et offre une optimisation fiscale importante pour les investisseurs en biens meublés. Il s’agit même de l’une des plus vieilles niches fiscales en France à laquelle les gouvernements successifs n’ont pas touché.

Pourquoi souhaitez-vous acheter ?

La LMNP vous donne plusieurs possibilités que vous ne retrouverez pas avec d’autres dispositifs de défiscalisation. En tant que loueur meublé non professionnel, vous allez pouvoir :

• amortir votre bien sur plusieurs dizaines d’années, c’est à dire calculer sa dévalorisation tous les ans selon son usure et son usage (il est important de se faire aider par un comptable) ;
• déduire les charges liées à la gestion et les intérêts de votre emprunt ;
• récupérer la TVA à 20% sur votre investissement si vous investissez dans une résidence neuve de services telles que les résidences étudiantes, de tourisme, médicalisée, d’affaires…

Quels sont les avantages ?

• Un statut fiscal ouvert au plus grand nombre : Les prix d’acquisition d’une LMNP sont à la portée du plus grand nombre car il s’agit souvent de petites surfaces de type studio ou T1 bis

• Gérer sans soucis : Absence de gestion locative car le bien est géré par un bailleur commercial (dans le cadre d’une résidence de services)

• Des revenus assurés tous les mois : Assurance de toucher un revenu tous les mois car votre bailleur commercial est obligé de vous verser des loyers même si le logement est vide

• Amortissement des meubles et équipements : La possibilité d’amortir les meubles et équipements (pour ceux ayant une valeur supérieure à 598€) sur leur valeur d’usage par exemple 5 ans pour une TV, 8 ans pour la literie…

• Possibilité d’amortir son bien : En revendant votre bien, l’acquéreur peut lui aussi amortir son achat ce qui facilite la revente d’un bien en tant que loueur meublé non professionnel

La SARL de famille est une société avec un statut SARL dont les associés sont membres d’une même famille, et précisément les associés sont des parents en ligne directe (enfants, parents, grands-parents…), des frères et sœurs ou avec les conjoints et partenaires pacsés.

Quels sont les avantages ?

• Possibilité d’opter pour le régime de l’impôt sur le revenu et d’être exempté de l’impôt sur société.
• Meilleure gestion des déficits: les pertes de l’entreprise sont directement imputées sur le foyer fiscal de chaque associé.
• Les associés détiennent en principe une plus grande facilité dans les prises de décisions grâce à leur lien et relation de confiance. 
• Egalité entre les associés en terme d’imposition
• Fiscalité attrayante : si la SARL est soumise à l’Impôt sur sociétés, les bénéfices sont imposés à un taux classique de 33,33% et possibilité de bénéficier du taux réduit d’IS à 15% sur les 38 120 premiers euros de bénéfice.